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2020年第一季度上海写字楼市场回顾

2020年05月23日 11:16 来源:未知 手机版

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2019年底以来突如其来疫情对2020年初上海经济和写字楼市场均产生严重的影响。在宏观经济承压以及疫情冲击的双重背景下,一季度上海市字楼市场整体走弱,租赁活动短期放缓,企业扩租趋于谨慎。但目前上海写字楼市场凭借经济的韧性已在逐步复苏之中。

01

宏观经济

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一季度,上海经济运行遭受疫情冲击,但第三产业部分行业形成有力支撑,外商投资实到外资金额逆势增长。根据地区生产总值统一核算结果,2020年一季度,上海市地区生产总值为7856.62亿元,比去年同期下降6.7%。其中,第二、第三产业增加值为分别为1745.23亿元、6096.09亿元,分别下降18.1%、2.7%。

分行业来看,房地产业、租赁商务服务业增加值分别下降10.3%、6.9%。但同时,以互联网、数字化和科技创新为依托的相关行业较快发展,信息服务业、金融业等行业逆势增长。一季度,全市信息传输、软件和信息技术服务业增加值比去年同期增长13.1%,金融业增加值增长7.3%,金融服务、健康医疗等强韧性行业支撑办公楼市场。

在固定资产投资方面,一季度,上海市固定资产投资总额比去年同期下降9.3%。分领域看,工业投资增长2.2%,房地产开发投资下降8.2%,城市基础设施投资下降19.5%。分产业看,第二产业投资增长2.3%,第三产业投资下降11.3%。

图:2018年~2020年一季度上海全社会固定资产投资情况(单位:%)

数据来源:上海市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

从政策层面来看,2月7日,上海市政府下发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》,即“沪28条”,从税收优惠、减免租金、金融支持等方面发力,支持企业抗击疫情。随着细化的支持性政策的陆续出台,市场有望从中受益。

02

供给和需求

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受疫情影响,上海地区多个项目出现延期。一季度上海写字楼市场仅录得约5.8万平方米的新增供应,其中包括位于核心商务区的静安宝华中心和新兴商务区的前滩东方广场二期。截至季末,全市甲级写字楼总存量仍维持在8445万平方米。一季度,上海甲级写字楼市场录得69500平方米净吸纳量,较去年四季度环比持平。

从办公楼市场运行情况来看,2020年一季度全市新开工面积为42.14万平方米,出现较大幅度下滑,同比下降35.7%;竣工面积为30.14万平方米,同比下降61.8%。

图:2018年1月~2020年03月上海写字楼新开工和竣工面积(单位:万㎡)

数据来源:上海市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

受疫情影响,一些项目推迟交付,预计年内将迎来近120万平方米新供应,较去年末预测量缩减约35%。而随着办公楼租赁需求放缓,企业延迟决策,预计二季度租赁需求仍将趋缓,租户在租赁策略上更为保守。但是线上平台、健康医疗、金融保险及物流行业等在疫情期间逆势而上的行业,对产业园区的租赁需求保持活跃。

图:上海市场租赁需求行业占比(按租赁面积)

数据来源:CBRE、中指数据库写字楼版

03

租金和空置

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一季度,全市甲乙级写字楼租金环比去年年底下跌1.16%,至4.27元/㎡·天。分商圈来看,截止2020年3月份,南京西路、陆家嘴商圈甲乙级写字楼的日租金日租金处于相对高区,分别为6.7元/㎡·天和6.05元/㎡·天;北外滩、虹桥的日租金处于中间区域,分别为4.78元/㎡·天和4.82元/㎡·天;而以产业园为主的张江、漕河泾租金则相对平稳,平均日租金维持在3.7元左右。预计到今年9月份,上海甲乙级写字楼日租金将比当前下跌3.9个百分点。与此同时,上海未来的大量甲级写字楼供应可能会在一段时间内持续使得租金承压,这将有利于寻求签订新租约的租户。

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